En los últimos años se está produciendo un incremento constante de las solicitudes de convertir un local en vivienda, sobre todo en zonas urbanas.
El motivo es evidente. La dificultad de adquirir una vivienda nueva motiva a mucha gente a plantearse aprovechar inmuebles como un local comercial, para convertirlos en su nuevo hogar.
En la mayoría de casos y desde un punto de vista arquitectónico, es posible. A nivel decorativo, las opciones son infinitas. ¿Pero qué sucede a nivel legal?
Para convertir un local en vivienda hay que cumplir una serie de requisitos legales, superar ciertas limitaciones técnicas y que no existan otros impedimentos a veces imprevistos. Puede parecer complejo, pero es viable, si tienes la información adecuada.
En MásMóvil Seguros te ayudamos a saber más sobre este proceso. Descubre a continuación todo lo necesario acerca de convertir un local en vivienda:
Exigencias para convertir un local en vivienda
Convertir un local en vivienda debe superar distintas fases exigidas a nivel normativo, como las siguientes:
- El ayuntamiento debe aprobar un proyecto técnico, en el que se reflejen todas las acciones constructivas necesarias para hacer este proceso.
- Aprobado el proyecto técnico (y con él la licencia de uso), hay que solicitar una licencia de obra, que tiene unas tasas e impuestos municipales asociados.
- Debe registrarse este cambio, para lo que se hará una declaración de alteración catastral.
- Algo imprescindible es conseguir la cédula de habitabilidad.
- Hoy en día también se exige un certificado de eficiencia energética.
Como punto de partida, la aprobación por parte del ayuntamiento es vital para poder realizar el resto de trámites con éxito.
La ayuda de profesionales en el sector será necesaria, para una presentación oficial y correcta de todo lo que necesita el ayuntamiento para una valoración final.
Ahora bien, ten en cuenta que a veces no será suficiente. Algunos ayuntamientos limitan la presencia de viviendas en plantas bajas en determinadas zonas, por lo que condiciones de este tipo harían imposible que pudiera convertirse el local en vivienda, aunque se cumplieran todos los demás requisitos.
Limitaciones o restricciones técnicas
Respecto a las restricciones técnicas, en España estas condiciones para convertir un local en vivienda las fija de forma específica cada ayuntamiento, así que no podemos indicarte limitaciones exactas para cualquier proyecto, porque dependerá de su ubicación.
Pero sí podemos revelarte dónde, de forma general, van a fijar las exigencias para conseguir la aprobación oficial:
- Superficie útil: tendrá que superar un mínimo, que suele estar entre 35 y 40 metros cuadrados. Una excepción son los estudios, que a veces se permite que tengan 25 m2.
- Suelo urbano: es una medida prácticamente común en todos los ayuntamientos e implica que el local esté construido en un terreno que cuente con clasificación urbanística de suelo urbano.
- Nivel sobre la acera: algunos ayuntamientos no permiten que ninguna zona habitable esté por debajo del nivel de la acera.
- Sótano: en caso de que haya sótano, no debe incluir estancias habitables como un dormitorio o la cocina.
- Fachada: debe superar una cantidad determinada de metros.
- Evacuación de humos: la cocina debe contar con chimenea para evacuación de humos.
- Altura: debe existir una altura libre mínima, que normalmente es de 250 cm.
- Iluminación/Ventilación: existen requisitos mínimos en ambos sentidos.
- Espacio interior: cada tipo de estancia tiene que cumplir una superficie útil mínima.
Restricciones vecinales
Uno de los mayores temores que tienen los propietarios interesados en convertir un local en vivienda es la respuesta de la comunidad de vecinos. La pregunta clave es: ¿puede impedirse este cambio por restricciones vecinales?
La respuesta es que todo dependerá de los estatutos de la comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) expone que este proceso es viable si no está expresamente prohibido o condicionado en los estatutos de la comunidad.
Por tanto, si no existe esta prohibición, ni siquiera será necesario aprobar el proceso en una junta de propietarios.
Pero hay condiciones adicionales que sí pueden impedir o, como mínimo, limitar la libertad del propietario del local para convertirlo en vivienda.
La primera de ellas es que dicho proceso cumpla perfectamente el Código Técnico de la Edificación (CTE). En el caso de que algunas características del edificio impidan esta conversión, no será posible abordarla.
Además, si convertir el local en vivienda implica alguna alteración de los elementos comunes o estructurales del edificio, sí se necesitará la autorización de los propietarios. Es más, será necesario un apoyo unánime de todos ellos.
De igual forma, también será una limitación aquella transformación de local a vivienda que implique modificar las cuotas de participación de las propiedades que forman parte de ese edificio.
Esto no implica que sea imposible, sino que el proceso será diferente en función de si los estatutos de la comunidad de propietarios incluye o no este supuesto. Aunque la incluya, siempre es posible contar con la aprobación de los vecinos en una junta y poder realizar el cambio de local a vivienda sin más inconvenientes.
Otro tipo de restricciones
A todas estas condiciones hay que sumar siempre las restricciones constructivas que puedan surgir y que deberán superarse o, como mínimo, analizarse para convertir un local en vivienda.
Algunos ejemplos de estas situaciones son la presencia de columnas interiores que dificultan la habitabilidad, problemas para modificar o adecuar el sistema sanitario o de climatización, obstáculos que limiten la accesibilidad a la vivienda, etc.
Muchos de estos casos no tienen impedimento legal para convertir un local en vivienda, pero sí pueden condicionar demasiado la calidad de vida en un hogar de este tipo, hasta el punto de que se descarte finalmente hacer esta inversión.
En cualquier caso, si decides convertir un local en vivienda de tu propiedad, es recomendable como en cualquier otra casa contar con un seguro de hogar. En MásMóvil Seguros puedes encontrar los servicios que necesitas, con las coberturas adecuadas, para poder disfrutar de ella con la seguridad que estás buscando.